찰스킨들버거

 

 

 

 

 

 

1.일본 거품의 발단 시기

 

일본에서 부동산가격과 주가의 상승률은 일본 엔화의 외환가치가 급속히 상승하기 시작한 무렵인 1985년에 가속화됐다.

 

 

 

 

2.일본 부동산 가격의 거품 3가지 요인

 

(1) 30년이 넘도록 다른 대부분의 유가증권이 마이너스 실질 수익률을 보일 때, 부동산의 실질 수익률은 플러스였다는 점이다.

 

금융계의 대표적인 속성 가운데 하나가 "땅은 좋은 투자 대상이다" "땅 값은 항상 오른다"는 것이고 이로부터 파생된 또 다른 속설은 "땅은 좋은 투자 대상이다" , "땅은 당장 더 만들어 내지 못한다" 는 것이다.

 

(2)부동산을 매수하려는 차입자에 대한 일본 은행들의 대출을 제한하던 이전의 금융규제가 자유화 됐다는 점이다.

 

이러써 은행들이 자유롭게 대출 총액에서 부동산 대출이 차지하는 비중이 높일 수 있게 됐다.

 

(3) 1980년 후반 엔화의 외환가치 상승을 제한하기 위한 일본은행의 시장개입이 초래한 통화공급량의 급성장이었다.

 

1980년대 전반 일본 엔화의 외환가치는 미 달러화에 대해 급속히 하락했다.

 

이로 인해 일본기업들의 경쟁력이 세계시장에서 크게 향상됐다.

 

빠른 경제 성장이 지속되면서 부동산가격이 년간 30%의 속도로 상승하기 시작했다.

 

 

 

 

3.도쿄의 거품은 왜, 언제붕괴했는가?

 

일본의 거품은 1989년말 점차 강화되는 국면에 도달했다.

 

부동산이 너무 높아 보였기 때문에 여러 사람들에게 화자된 바 있는 "너무 비싸서 아무도 거기에 거주할 염두를 낼 수 없다." 는 야구 스타 요기베라의 말이 그럴듯해 보였다.

 

일단 은행 대출의 증가율이 둔화되자.

 

최근에 부동산을 매입한 일부 매수자들이 현금 동결 상태에 빠졌다.

 

이들의 임대소득은 부동산 담보 차입이자에 여전히 모자랐지만, 예전처럼 채무잔고의 이자를 지불하는데 필요한 현금을 신규 은행대출로 마련할 수가 없었기 때문이다.

 

1990년 초부터 주가와 부동산가격이 하락하기 시작했다.

 

1990년에 주가는 30% 하락한데 이어, 1991년에 다시 30% 하락했다.

 

일본 주가 추세는 4번의 가시적인 반등 국면을 연출하기로 했지만, 꾸준히 하락방향으로 기울었다.

 

1999년 소비자물가수준이 연 1%~2%로 하락하기 시작했고, 물가 하락의 대대적인 파산으로 이어지면서 이로 인한 은행의 대규모 대출손실과 자산의 투매가 다시 물가하락을 야기하는 고전적인 부채 디플레이션이 발생할 지도 모른다는 우려가 생겼다.

 

일본의 프리미엄의 증가는 위험에 민감한 투자자들에게는 경고 신호였다.

 

도쿄의 일본 은행들로부터 도쿄의 비일본계 은행으로 자금을 이전하고, 도쿄에서 해외 금융 중심지로 자금을 이전하는 일본 기업과 개인들이 늘어났다.

 

도쿄의 금리가 크게 하락했고, 일본인 투자자들이 해외에서 얻을 수 있는 높은 수익을 추구함에 따라 일본의 이탈하는 자본유출이 증가했다.