양도소득세

 

1.양도소득세란?

 

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.

 

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

2.양도소득세가 과세되는 자산의 범위

 

(1)부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기건물도 과세대상포함)

(2)부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

(3)주식등 : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등

 

🍓 주식등

주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권

 

 

3.양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

 

(1)양도로 보는 경우

양도란 함은 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법원에 현물출자등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말한다.

 

증여자의 부동산에 설정된 채무자를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

 

 

4.양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우

 

(1)비과세 되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

(가)양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

(나)2017년 8월 3일이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간 2년이상이어야 합니다.

(다)주택에 딸린 토지가 도시지역안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권내 주거, 상업, 공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

 

(2)감면되는 경우

 

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

5.양도소득세 신고납부

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고, 납부를 하여야 합니다.

 

예를 들어

2021년 7월 15일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 납부기한은 2021년 9월 30일까지 입니다.

 

만약 신고, 납부기한이 토요일, 일요일, 공휴일, 근로자의 날인 경우 그 날의 다음날을 기한으로 합니다.

 

양도시기는 원칙이 대금청산일 입니다.(예외적으로 대금 청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.)

 

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세 와 1일 0.022%(2019년 2월 11일 이전까지는 0.03%, 2019년 2월 12일 ~ 2022년 2월 14일 이전까지는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과 됩니다.

 

 

6.양도소득세 계산방법

 

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

🍎 필요경비

법무사수수료, 부동산 중개수수료, 취득세, 세무사 대행수수료, 샤셔교체비용

 

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

🍅 장기보유특별공제

토지 와 건물 등에 대해서 보유기간이 3년 이상인 경우에는 일정비율을 공제해 주는 제도

1년에 2%씩, 15년을 한도로 최대 30% 공제

 

🍎보유기간별 공제율

1년에 4%씩, 10년 한도로 최대 40% 공제

 

🍓 거주기간별 공제율

2년에 8%씩, 10년 한도로 최대 40% 공제

 

양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

 

🍎 양도소득 기본공제

단독명의 : 1인당 연간 250만원 공제

부부공동명의 : 250만원 × 2명 = 500만원 공제

 

양도소득 과세표준 × 세율 = 산출세액

 

 

🍅 종합소득세 세율

 

(1)1,200만원이하 6%

(2)1,200만원초과 ~ 4,600만원이하 15%

108만원 누진공제

(3)4,600만원초과 ~ 8,800만원이하 24%

522만원 누진공제

(4)8,800만원초과 ~ 1억5,000만원이하 35%

1,490만원 누진공제

(5)1억5,000만원초과 ~ 3억원 이하 38%

1,940만원 누진공제

(6)3억원초과 ~ 5억원이하 40%

2,540만원 누진공제

(7)5억원 초과 42%

3,540만원 누진공제

 

 

🍎 부동산을 2년 미만으로 보유하게 되면 단일세율 적용

 

(1)일반토지, 건물 : 40% ~ 50% 단일세율 적용

(2)주택, 조합원 입주권 : 60% ~ 70% 단일세율 적용

(3)1년미만 분양권 : 70% 단일세율 적용

(4)1년이상 분양권 : 60% 단일세율 적용

 

 

7.세무서 방문시 준비서류

(1)매수시 계약서

(2)매도시 계약서

(3)매수시 부동산 중개수수료

(4)매도시 부동산 중개수수료

(5)매수시 법무사 수수료

(6)매수시 취득세 영수증

(7)샤시 교체비용 영수증

(8)세무사 대행수수료